sábado, noviembre 26, 2022
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Dónde será más dolorosa la próxima crisis de la vivienda

UNA accidente de vivienda llevó a la economía mundial a la recesión entre 2007 y 2009. Pero tres países, Australia, Canadá y Suecia, capearon la agitación. Incluso cuando los precios de la vivienda cayeron en otros lugares, los tres registraron un crecimiento de dos dígitos. Parte de ello fue buena suerte. Un auge de las materias primas apuntaló las economías de Australia y Canadá, por ejemplo. Pero la política inteligente ayudó. Cada país se presentó como un brillante ejemplo para otros lugares golpeados por la crisis, elogiaron efusivamente sus funcionarios. Mark Carney, entonces gobernador del banco central de Canadá, fue apodado por un periódico británico como «el bebé más grande de la banca».

En todo el mundo rico, los precios de la vivienda son ahora empezando a caer después de años de crecimiento vertiginoso. Y son los mercados sobrecalentados como Australia, Canadá y Suecia los que están experimentando algunas de las caídas más pronunciadas. Un atracón hipotecario alimentado por tasas de interés bajísimas ha dejado a cada país con enormes cantidades de deuda familiar. Como porcentaje de la renta disponible, esta deuda es del 185 % en Canadá, del 202 % en Australia y del 203 % en Suecia. Por el contrario, los niveles de deuda se han reducido en los países que han sufrido la peor parte de la última crisis, incluidos EE. UU., Irlanda y España (ver gráfico).

Las crisis inmobiliarias y las recesiones que están precedidas por este tipo de acumulación de deuda tienden a ser más severas. El apalancamiento excesivo hace que las personas sean más vulnerables a la pérdida de empleos, el aumento de las tasas de interés y la caída de los precios de las viviendas, como lo demostró Estados Unidos durante la Depresión y la crisis financiera más reciente. Ahora que los bancos centrales elevan las tasas al ritmo más rápido en más de cuatro décadas, los países ahogados en deuda hipotecaria se verán nuevamente expuestos a consecuencias desagradables.

En Australia, Canadá y Suecia, los precios de la vivienda se han más que duplicado desde 2007, en comparación con aumentos del 50 % en Gran Bretaña y del 61 % en EE. UU. Los altos niveles de inmigración en los tres países significan que, desde el cambio de milenio, el crecimiento de la población ha superado el promedio mundial. OCDE, un club formado principalmente por países ricos. En Australia, la población creció en un tercio; en Canadá, por una cuarta parte; en Suecia, por un sexto. La reducción de los hogares también está elevando los precios. Según el Royal Bank of Canada, un aumento en la cantidad de personas que viven solas o con familias más pequeñas ha aumentado la cantidad de familias en Canadá en alrededor de 30 000 por año desde 2016. Casi el 30 % de los canadienses ahora viven solos.

Como resultado del aumento vertiginoso de los precios, los hogares canadienses agregaron un récord de C$190 mil millones ($150 mil millones) en nueva deuda hipotecaria el año pasado, más del doble de la cantidad en 2019. en junio en comparación con el mismo mes tres años antes. El crédito fácil también atrajo a los especuladores e inspiró a la gente a buscar casas de vacaciones. Uno de cada seis propietarios de viviendas en Ontario, que incluye a Toronto, el mercado más caro de Canadá, ahora posee al menos dos propiedades. Uno de cada cinco suecos posee una casa de verano.

Por lo tanto, no sorprende que el riesgo crediticio haya aumentado a pesar de los esfuerzos de los prestamistas y los reguladores para endurecer los estándares crediticios. El regulador financiero de Australia estima que el 22% de las hipotecas contratadas en el segundo trimestre de este año colocan al titular en una posición financieramente vulnerable, con base en una relación deuda-ingreso de seis o más. En Canadá, las hipotecas con una relación deuda-ingreso de cuatro veces y media o más, la medida que utiliza el banco central de Canadá para evaluar el riesgo, representaron el 27 % de los nuevos préstamos hipotecarios a principios de este año. En Suecia, estos préstamos se han elevado a más del 14% de los nuevos préstamos hipotecarios en 2021. Stefan Ingves, gobernador del banco central de Suecia, ha descrito esta acumulación de deuda como «como sentarse en la cima de un volcán».

El aumento de las tasas de interés o la caída de los precios de las propiedades podrían provocar la erupción del volcán. El banco central de Australia prevé una caída del 20% en los precios de la vivienda, que sería la mayor caída en cuatro décadas. Los precios en Canadá podrían caer hasta un 14% desde su punto máximo, según el Royal Bank of Canada. Gran parte de la deuda en los tres países está en manos de las familias más ricas y, por ahora, el desempleo sigue siendo relativamente bajo. Pero si la pérdida de puestos de trabajo comienza a acumularse, como parece probable, la situación podría deteriorarse rápidamente. Después de la crisis financiera mundial, Australia, Canadá y Suecia fueron aclamados como modelos a seguir para países de todo el mundo. Esta vez parece más probable que sirvan como una advertencia. 🇧🇷

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